出品|公司征询室地产组
文|雪岩
1月17日,万科A的股价跳空低开4.36%,最大跌幅跳动6%,当日收盘下落3.63%。市值791亿元,不到岑岭时的1/5。
万科债今日也走出访佛走势,先是大幅低开,戒指收盘又大宗大幅反弹,“20万科06”涨超28%。
不外,这段时期万科好意思元债与国内债券王人出现大幅下落,部分债券价钱接近腰斩。
市集当日出现这种一惊一乍的走势,或与万科某高管出事的传言关系:昨晚疯传,这位高管被公安带走了;今天盘中,其自媒体上有音讯报吉祥。
脚下,多家地产公司的规画正处于严冬,一个个被千里重的债务压得喘不外气来。这段时期,围绕万科的不利传言也不少,这家也曾的行业龙头,依然处于悠扬不安。
当年30年,在地产圈内,万科一向被视为优等生,岂论是独创东谈主王石在位,如故郁亮接棒,万科对行业走势的分析判断,经常会以年会标语的体式抒发,一朝传出,就成为行业风向标。
这里,不妨记忆一下,郁亮接棒后万科这些年在年会上建议的标语:
2017年,“以东谈主本为本,改进改日”
2018年,“活下去”
2019年:“幽静基本盘”、“经管聚焦”。
2020年:“惩处期间红利”。
2021年:“尊重学问、记忆常态、阵痛之后、仍有契机”
2022年:“不蓄意、不怯怯”
2023年:“上有天花板,下有保底线”,“笃信万科能够穿越周期”
2024年:零散难,还有解;零散好,智商活!
2018年,房地产如故猛火烹油般焕发,能在这个时期喊出“活下去”,预言行业狼来了,应该说,郁亮等东谈主如实有预知之明。
不外,关于一家企业,不仅要看高管们怎么说,还要看他们怎么作念。
按照2018年年会标语,万科天然应该先东谈主一步,赶早消弱阵线,储备更多食粮与棉衣过冬。
那么,试验中,万科又是怎么作念的呢?
这里,列举一下万科频年的拿地金额数据,大意不错窥一斑而知全豹。
2017年,拿地金额2189亿元
2018年,拿地金额1316亿元
2019年,拿地金额1610亿元
2020年,拿地金额1349亿元
2021年,拿地金额1274亿元
2022年,拿地金额241亿元
2023年,拿地金额384亿元
2024年,拿地金额103亿元
需要提示的是,上述包括后续数据,来自公开信息,因为统计口径等多种原因,不一定零散准确,这里援用,主要用以阐发万科在规画中的一些趋势性变化。
应该说,在喊出“活下去”的标语后,万科这些年拿地金额总体上如着实经管,尤其是2018年,对比前一年出现断崖式下滑。2017年的数据大意有历史原因,这里仅从趋势上加以判断。
据圈内东谈主分析,诚然万科2018-2021年拿地金额王人跳动1000亿,但按照业内所谓的拿地强度看,公司在地盘储备上如着实消弱。
换句话说,万科有消弱看成,但从拿地金额看,看成太小,速率不够快,更谈不上大刀阔斧。
事实阐发,郁亮等东谈主如故对行业走势太乐不雅了,拿地金额在2019、2020年以至出现反弹。
如若从当时起,万科拿地金额就降到1000亿以至500亿以下,推断也不会像咫尺这么深度堕入债务逆境。
此外,据圈内东谈主说,万科这些年拿的地,有不少是在三四线城市,一线城市土储反而不及。较着,公司从举座战术上,如故对怎么过冬准备不及。
事实上,诚然2018年喊出“活下去”,但郁亮们尔后几年,如故按照通例退避的想维在运功课务,有些标语更是在打气。
比如,在万科销售金额出现断崖式下落的2020年,公司年会标语是“惩处期间红利”,给东谈主一种很粗疏的嗅觉,看不出危险感在那处。
直到2023年建议“上有天花板,下有保底线”,“笃信万科能够穿越周期”,才让外面的东谈主嗅觉,公司真是遇到危险了。
到了2024年,万科惩处层以为“零散难,还有解;零散好,智商活!”
这个标语,一看就充满 危险感。然则,这时期仍是晚了!
这里,列出万科的年度销售金额,不错让东谈主感受一下,为什么笔者以为,这家业内标杆公司,在应酬前所未有的行业严冬时,危险处理曾何等“蠢笨”。
2017年,销售金额为5298.8亿元
2018年,销售金额为6069.5亿元
2019年,销售金额为6308.4亿元
2020年:销售金额为3761.2亿元
2021年:销售金额为3773.3亿元。
2022年:销售金额为3669.3亿元。
2023年:销售金额为3761.2亿元
2024年:销售金额为2460.2亿元
从6000多亿,到3000多亿,再到2000多亿,每下一个台阶前,王人会踌躇两三年,也许,恰是这么的下台阶表情,让郁亮们失去了警惕。
2024年纪迹会上,掌门东谈主郁亮反想:“万科很早就建议‘活下去’,但研究的如故不够全面!”
此次会上,万科不仅再提活下去,强调“零散难”,况兼给出了“减债1000亿,卖财富股权300亿”的年度量化筹谋。
在业内,为了应酬住宅主业早晚要到来的危险,多家公司王人在积极布局“第二弧线”。
这方面,万科东谈主也作念了布局,累计投资4000亿,初始发展物业、生意、长租公寓、物流等4项新业务。
可惜的是,万科动手太迟,这4块业务的收入,2023年在公司总营收中占比不到8%,总利润中占比不到7%,无法对公司主营起到输血作用。
此前,万科对公司业务转型得胜的标尺是:第二弧线能罢了50%的收入占比,50%的利润占比。咫尺来看,较着还差得很远,
脚下,为了还债,万科不得不卖出这些尚未长大的“鸡苗”,比如上海七宝万科广场。
与之比较,龙湖集团2000年就试水生意地产,2010年大限制加快度布局生意;华润集团也在2004年试水第一个生意万象城,2014年生意地产布局天下大提速。
事实阐发,万科集团的业务转型,动手如故太迟。
业内东谈主士坦言,万科如故地产好日子过深切,温水煮青蛙,郁亮们粗心大意啦!
更有分析东谈主士称,万科当年的办法和优秀已不及以应酬行业遇到的“严重超预期超跌”,必须构建“新学问”,才有可能活下去!